|
|
|
|
| 慎用“自建自用”房產免稅優惠政策 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：634 |
| |
| 房地產開發公司的法定代表人將在城市規劃區內開發的部分房屋和車庫留下自己使用或用于出租，按自建自用的免稅規定把房照辦到自己個人名下的行為，在個別地方存在。筆者認為，這種情況不符合自建自用的免稅政策，不應該享受免稅的優惠。因為如果房地產開發公司把公司開發的商品房辦到法定代表人的名下，根據稅法的相關規定，屬于視同銷售的行為。要繳納營業稅等有關的稅種。按自建自用免稅把房照辦到房地產開發公司法定代表人個人名下主要是沒有把握好以下幾方面的概念和稅收政策。 第一，個人不可以從事房地產開發業務。《房地產開發企業資質管理規定》中規定未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。《城市房地產開發經營管理條例》中指出房地產開發經營業務，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。根據以上兩個相關文件規定，不同資質，從事開發的范圍和項目有不同的規定，即如果房地產開發企業擁有的資質不同，能從事開發的區域和項目也不同。但是，在城市規劃區內個人不可以從事房屋開發、建筑業務。所以，在目前，個人沒有可能在城市規劃區內有自建自用房屋的建筑開發行為。 第二，稅收政策上對單位自建自用和個人自建自用概念有所不同。個人自建建筑物自用，僅限于個人自購材料、自聘人員、支付工資并擁有建筑物產權以滿足自己生產生活的需要的行為，在目前，在農村集體土地自建住宅時有這種行為。單位自建不動產，是指具有建筑安裝施工資質和能力的企業，由自己施工建設房產，并歸本單位自行使用的行為。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第三條第一款“單位或個體工商戶聘用的員工為本單位或雇主提供應征營業稅勞務，不包括在有償提供應稅勞務之內”的規定，對自建行為，因系由公司內部員工提供應稅勞務，不屬于營業稅暫行條例規定的提供應稅勞務的行為，因而不按“建筑業”稅目征收營業稅，免征營業稅。對于以個人名義為他人提供建筑安裝勞務，且結算全部或部分工程價款的，應當征收營業稅。所以，對于房地產企業兼有建筑施工企業資質或者有資質的建筑施工企業對其自建自用的房屋不征收建筑業營業稅和銷售不動產營業稅。這種情況下，如果房地產開發公司沒有建筑資質，就根本不存在自建自用的情況。 第三，法人和法定代表人等自然人不同，在辦理房照產權證時，又涉及到法人和法定代表人的區別。《民法通則》規定：法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人是法律上擬制的人，是一個組織，在法律上等同自然人。法人有獨立的財產權，是指法人享有所有權或經營管理權的財產，它與組成法人的成員的財產或者它的創立者的財產相分離。法人承擔獨立的民事責任，以其全部的獨立財產對其所有債務承擔責任，法人的成員包括法定代表人和創立人，他們對法人的債務不負直接責任。應當將法人的獨立責任和法人投資人、法定代表人等自然人的有限責任相區別。所以，在辦理產權證件時，如果只有同時兼有建筑資質的房地產開發公司將房屋產權證件辦在公司法人的名下（既法人組織的名下）才能享受免征營業稅等的稅收優惠。 第四，房地產開發公司將房屋產權證辦到了公司法定代表人名下，不屬于免稅行為，在稅法下屬于贈與或者是利潤（股息）分配行為。根據《營業稅暫行條例實施細則》第5條規定“單位或個人將不動產或者土地使用權無償贈與其他單位或者個人，視同銷售不動產行為”，財稅[2009]111號關于免征營業稅的若干政策中規定：個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與近親屬；（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。免稅規定中不包括單位無償贈與不動產。所以房地產開發公司要繳納營業稅；根據《企業所得法實施細則》第二十五條“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。” 《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）進一步明確了新企業所得稅法下處置資產（包括自產和外購）視同銷售收入的行為，即，開發企業企業將資產移送他人用于市場推廣或銷售、用于交際應酬、用于職工獎勵或福利、用于股息分配、用于對外捐贈和其他改變資產所有權屬的用途。 因此，房地產開發公司將開發的房屋辦到法定代表人的名下，實質是屬于股息分配或者是屬于對外捐贈等行為。因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入繳納企業所得稅。同時根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。具體地說，不征土地增值稅贈與行為包括兩種情況，（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系近親屬或承擔直接贍養義務人的行為；（2）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。所以房地產開發公司分配給投資者或者法定代表人房地產的行為，不是贈與行為，要繳納土地增值稅。 綜上所述，開發公司的法定代表人或項目經理及掛靠開發公司的開發商將自建房屋不繳營業稅等各種稅收便把房照辦在個人的名下，是一種不符合稅收政策的錯誤認識和做法。 |
|
|
|
|
|
